המרכז לנדל"ן - ממפיס טנסי

נתחיל מהשאלה - מהי חברת ניהול?

חברת ניהול היא החברה שמנהלת לנו את הנכס על כל מה שמשתמע מכך.

בין תפקידיה:

 

1 - הכנסת דייר לנכס.

2 - תחזוקה שוטפת/ התמודדות עם תקלות וטיפול בהן.

3 - איסוף הצ'קים מהדייר.

4 - "סינון דיירים" (לפי דירוג אשראי/ בדיקת חובות/עיקולים).

5 - הגשת דוח הכנסות/הוצאות – גישה לפורטל בעלי נכסים דרך האתר.

 

כאשר אנו משקיעים את כספנו בנדל"ן במרחק כה רב חשוב שתהיה לנו חברת ניהול אמינה שאפשר לסמוך עליה. אחת השאלות הקבועות היא איך אפשר לדעת על איזה חברת אפשר לסמוך ? התשובה לכך היא לא חד משמעית. באופן כללי, תמיד טוב ללכת עם המלצות של מכרים. למרות שזה לא מבטיח את ההצלחה.

כדי שנצליח עם חברת הניהול חשוב שנבין לפני כן איך עובד המודל העסקי של חברות ניהול. המודל הוא פשוט ועובד בצורה הבאה:

 

מודל עסקי של חברת ניהול:

 

על כל נכס שמנהלים לרוב החברה גובה עמלה חודשית של 7-10% מדמי השכירות. לצורך העניין אם הנכס מושכר ב-1,000$ בחודש – חברת הניהול גובה 100$.

עכשיו נשאלת השאלה – האם חברת ניהול יכולה להתקיים מהכנסה של 100$ בחודש ?? ברור שהתשובה היא לא ! לכן, אנו מבינים מכך בשלב הבחירה של החברה עבור הנכס שלנו – כדאי לבדוק כמה נכסים החברה מנהלת. לרוב, חברה שמנהלת בין 100-300 בתים הם החברות המומלצות.

 

לאחר שבדקנו כמה נכסים מנהלת החברה נעבור לשלב הבא – נניח שחברת הניהול XYZ-PROPERTIES, מנהלת כיום 100 נכסים ומונה צוות של 3 עובדים (מספר נמוך מאוד שהוא כמעט ולא הגיוני). נניח גם שכל בית שהם מנהלים מכניס להם 100$ בחודש. מכאן שהחברה מרוויחה 10,000$ בחודש. נניח ששכרו של כל עובד (שכר מינימום) הוא 2,400$ בחודש. המתמטיקה היא פשוטה – 2,400 כפול 3 = 7,200$ בחודש לעובדים. סכום זה משאיר למנהל החברה כ-2,800$ בחודש. כמובן שהעובדים זאת לא ההוצאה היחידה של החברה.

 

הנקודה שאני מנסה להגיע אליה היא שחברת הניהול כמעט ולא יכולה להתקיים אך ורק מדמי הניהול.

מכאן עולה השאלה - באילו דרכים נוספות מרוויחה החברה ? התשובה היא:

תיקונים ואחזקת הנכס + הכנסה דיירים/חידוש חוזים.

 

הכנסת דייר -

חברת הניהול תמיד תגבה סכום מסוים בהכנסה דייר. בין אם זה חצי חודש שכירות או חודש מלא. חשוב לוודא מראש מה התעריף אותו היא גובה ומומלץ אף להתמקח לפני חתימה על חוזה ניהול. כמובן שככל שיהיו בבעלותכם יותר נכסים כוח המיקוח גדל

 

 

 

 

חידוש חוזה –

חברת הניהול תגבה כסף על חידוש חוזה. מה הכוונה? נניח שלפני שנה נכנס דייר והוא חתם על הסכם שכירות של שנה אחת בלבד. בתום השנה במידה והוא ירצה לחתום עוד שנה – החברה תגבה עמלה על חידוש החוזה. למה? ככה !

 

 

 

 

 

 

 

תיקונים ואחזקה שוטפת –

זאת הנקודה הכי בעייתית בסיפור ואני מיד אסביר למה ואיך אפשר להתמודד עמה. במידה ויש בבעלותכם נכס בארץ ויום בהיר אחד מתקשר הדייר ואומר שהתפוצץ לו הצינור בברז. אתם או תשלחו איש מקצוע מטעמכם או שתבואו פיזית לנכס תראו בעיניים ותפתרו את הבעיה. כאשר הנכס בחול וחברת הניהול אמונה על הטיפול בבעיות המצב מעט שונה. במידה ולשוכר יש בעיה אתם לא הכתובת שלו אלא חברת הניהול. חברת הניהול, כאמור, זקוקה להכנסה שוטפת מתחזוקה כמו שהיא זקוקה להכנסה שותפת מדמי השכירות. בחוזה הניהול של החברה חשוב לשים דגש על הסעיפים הבאים: מהו הסכום אותו היא גובה על ביקור בנכס? מה הסכום המינימאלי אותו היא יכולה להוציא מכספנו ללא אישור שלנו ? האם היא מחויבת לשלוח תמונות של הליקוי לפני תיקון ? האם היא מחויבת לשלוח תמונות לאחר התיקון ? השאלות הללו חשובות ביותר – חשוב שתדעו שאלו סעיפים שכדאי להתמקח עליהם. כמובן שחברת הניהול לא תאהב את הסעיפים הללו אבל בשבילנו, המשקיעים, הם הביטחון שלא יחייבו אותנו לחינם.

 

-----------------------------------------------------------------------------------------------

 

כך בגדול עובד המודל של חברת ניהול, עכשיו לאחר שאנחנו מכירים אותו קל יותר לבחור חברה וקל יותר לפקח עליה. כמובן שיכול להיות שלא ניתקל בבעיות כלל – אך מכיוון שהחיים מלאי הפתעות כדאי לדעת איך אפשר למנוע או לצמצם אותם מבעוד מועד.

 

דבר חשוב נוסף – לחברות הניהול יש מערכת של הגשת דוחות למשקיעים. בדוח נוכל לעקוב אחר ההוצאות וההכנסות וכן לראות פירוט הוצאות במידה והיו תיקונים באותו חודש. חשוב לוודא שלחברת הניהול יש פורטל מסודר באינטרנט למשקיעים. זה לא חובה אך מאוד מקל והופך את החוויה לפשוטה יותר עבור המשקיע הזר – אנחנו.