עורך דין בעסקה
בעסקאות נדל"ן תמיד יהיה עורך דין בתמונה. תפקיד העורך דין הוא לדאוג לאינטרסים של הלקוח ולייצג אותו. מעבר להכנת חוזה מכר/שכירות, לעורך דין תפקיד חשוב עבורנו בהצלחת העסקה ובמקרה הזה – ההשקעה שלנו.
אז בשעה טובה, לאחר חיפושים רבים, מצאתם נכס שעונה על כל הקריטריונים ! תשואה נטו של 10%, מושכר ל-10 שנים לדייר שנמצא בנכס כבר 10 שנים – עסקת החלומות שלכם. זאת ההשקעה הטובה ביותר שמצאתם ואותה אתם רוצים לקנות. הברוקר אמר שהשלב הבא הוא לחתום על חוזה מכר. הברוקר שולח לכם את חוזה המכר אתם קוראים בעיון רב ופתאום מבינים שאתם לא מבינים כלום ?!? לא קרה כלום, הכול בשליטה. בשביל זה אתם כאן לומדים. בשלב זה נצהיר כמובן בפני הברוקר שיש לנו עורך דין שמלווה אותנו ואנחנו לא חותמים על כלום ללא אישורו. נבקש מהברוקר לשלוח לנו את חוזה המכר. בגדול, בחוזה המכר, הנקרא גם Purchase Agreement נמצאים במרוכז כל התנאים לעשיית העסקה. תנאים כגון: מחיר הנכס, מועד התשלום מרגע חתימה, כמה זמן מרגע חתימה מוקצה לנו לבדיקת נאותות, האם יש אפשרות לסגת מהחוזה במקרה שהעסקה לא מתאימה לנו, כמה מקדמה יש לשלם (דמי רצינות) וכדומה.
נעבור על הסעיפים החשובים שיש לתת עליהם דגש:
מקדמה: לרוב נהוג לשלם דמי "רצינות" או Dawn Payment. זהו סכום סימלי מערך העסקה שבמידה ונרכוש את הבית בסוף הוא יתקזז מהסכום הכללי – כך שאין מה לדאוג. בסעיף זה נבדוק כמובן כמה מקדמה רוצים שנשלם.
בדיקת נאותות: נוודא בחוזה המכר שיש לנו מספיק זמן לבדיקת נאותות. אני הייתי ממליץ לפחות 14 יום למרות שאפשר גם פחות או יותר בדרך כלל תלוי בכם או במורכבות העסקה. בנוסף, נוודא שיש סעיף שמאפשר לנו לבטל את העסקה במידה ובמהלך הבדיקה גילינו פרט משמעותי שלא ידענו. כמו למשל שכל מערכת המיזוג מקולקלת וצריך להחליף אותה בשלמותה (מה שעלול לעלות עד 5000$).
תשלום עבור העסקה: בכל חוזה מכר יש מועד לקבלת התשלום עבור הבית. את התשלום כמובן נעביר לקרן נאמנות אצל עורך הדין שלנו. את התשלום לרוב נתבקש להעביר בין היום ה-10 ל-14 אך זה באמת תלוי ויכול להשתנות מחוזה לחוזה. הדבר שחשוב להבין כאן הוא שלהעביר כסף דרך האינטרנט לוקח זמן. לפעמים כמה ימים. אנחנו לא רוצים להגיע למצב שמצאנו את עסקת החלומות ודווקא בשלב הכי קריטי אנחנו לא מצליחים להעביר את הכסף והעסקה נופלת.
לאחר שהעורך דין אישר לנו לחתום על חוזה המכר, שילמנו מקדמה, עשינו בדיקת נאותות והיא עברה בהצלחה, העברנו את מלוא הסכום לחשבון הנאמנות ונשאר רק לחתום – כמובן לאחר אישור העורך דין.
במידע למשקיע,
תוכלו לקרוא עוד על:
ביטוח טייטל - Title Insurans
קרן נאמנות - Escrow Account
בדיקת נאותות - Due Diligence
העברת כספים לארה"ב - כל הדרכים
ועוד..